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市物价局市房产管理局关于普通住宅前期物业服务实行等级收费管理的通知
发布人员:cjs  点击次数:5926  发布日期:2017-3-21

鄂州价服〔2017〕7号

 

各区物价局、房产管理局,各新区审批局、执法局,市各物业服务企业,各业主委员会:

      为建立物业服务质量与收费水平挂钩机制,规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省定价目录》(鄂价办〔2015〕99号)和《鄂州市物业管理实施细则》(鄂州政规〔2015〕1号)等规定,结合我市实际,现就我市普通住宅前期物业服务实行等级收费管理事宜通知如下:

      一、普通住宅前期物业服务费实行政府指导价,按照服务质量等级确定收费标准。市物价局和市房产局制定和公布《鄂州市普通住宅前期物业服务等级收费标准》(见附件1)、《鄂州市普通住宅前期物业服务等级标准》(见附件2)。市物价局依据服务成本变化、经济社会发展状况、居民的承受能力等情况,对收费标准实行动态调整,调整时提前一个月向社会公布。

      实际执行的物业服务等级标准和收费标准应当通过合同约定,即商品房开发企业与通过合法方式择优选聘的具有相应资质的物业服务企业签订前期物业服务合同、物业服务企业与业主(即为物业买受人)签订的前期物业服务合同中约定。

      二、物业综合管理服务的内容。一般包括:环境的清扫、保洁和垃圾清运与处理;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、供排水(含二次加压供水)、电梯、安全监控系统等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

      物业服务企业接受委托,代办其它服务而需要收取服务费的,按照“谁委托、谁付费”的原则,经过双方协商确定。

      三、实行正常的物业服务收费标准调整机制。已交付的房屋专有部分建筑面积达到建筑总面积50%、交付的房屋套数达到总套数50%,或者物业投入使用二年以上的,应当召开首次业主大会或业主代表大会,讨论和决定对前期物业 服务收费标准是否调整事宜,并与物业服务企业协商一致。

      制定和调整服务收费标准,应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,由业主委员会与物业服务企业通过签订合同约定。物业服务企业不得单方面提高服务收费标准。

      四、对具备竞争和协商条件的物业服务收费实行市场调节价。提倡商品房开发企业、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。新建住宅首批交付时具备召开首次业主大会或业主代表大会条件的,应当及时召开大会讨论和决定制定物业服务收费事宜,并与物业服务企业协商一致和通过签订合同约定。

      五、物业服务相关收费的规定。装修垃圾清运费由业主或装修企业与物业服务企业约定收取;装修期间电梯使用费已包含在前期物业服务费中,物业服务企业不得另行收取;物业服务企业可与业主或装修企业约定收取装修保证金,但最高不超过2000元,装修完毕未违反合同约定的,应当全额退还。

      别墅等非普通住宅和办公用房、商业用房等非住宅物业服务收费实行市场调节价。

      六、履行报备手续。物业服务企业在实施前期物业服务收费前,应当如实填报《鄂州市普通住宅前期物业服务等级和收费标准报备表》(见附件3),并按表中的要求提供相关资料,分别报送当地房产和物价主管部门备案。物业服务企业对所填报的表格和提供的相关资料承担法律责任。

      七、实行收费优惠政策。房屋交付之日前的物业服务费,由商品房开发企业承担;房屋交付之日后的物业服务费由业主承担。房屋交付后空置12个月及以内的,减半缴纳物业服务费;空置12个月以上的,应当按照物业服务合同的约定交纳。 

      业主在预交物业服务费时,可以自主选择按月、季度、半年或一年等时限交纳。物业服务企业不得强制业主提前预交;物业服务企业以打折等优惠方式,且经业主自愿,可提前预收。

      八、实行服务收费公示制。在新建商品房预(销)售时,商品房开发企业应当将物业服务等级及收费标准与商品房销售价格同时公示,以便购房者明白消费和监督执行。

      物业服务企业应严格执行明码标价规定,在物业区域内或经营场所显著位置公示服务项目、服务标准、收费项目、收费标准、投诉电话等,不得擅自设立收费项目,不得收取任何未予标明的费用,自觉接受业主监督。

      九、建立物业服务和收费的监督管理机制。物业服务企业不报、虚报、瞒报服务等级和收费标准,不按报备的服务等级和合同的约定提供服务而降低服务质量,擅自提高收费标准,强制服务收费,不按规定明码标价,由当地房产和物价主管部门依法查处,相应降低其服务等级和收费标准。对业主投诉较多且整改不及时的,由当地房产和物价主管部门直接降低其服务等级和收费标准。街办(社区居民委员会)、乡镇政府(村民委员会)依法参与属地物业小区服务情况的日常监督,调解有关纠纷,有权建议有关部门对违规的物业服务企业进行查处。房产和物价部门建立物业服务企业信用档案,通过网络等途径对外公开。

      十、本通知从2017年2月1日起执行;执行期间如上级有新的规定,从其规定。
      附件:1、鄂州市普通住宅前期物业服务等级收费标准
                 2、鄂州市普通住宅前期物业服务等级标准
                 3、鄂州市普通住宅前期物业服务等级和收费标准报备表

 

                         市物价局   市房产管理局

                               2017年1月25日

附件1

鄂州市普通住宅前期物业服务等级收费标准

 

 

服务

等级

相关条件

最高指导价

(元/平米.月)

备    注

有电梯

无电梯

一级

物业服务小区容积率不高于3;绿化率40%以上;电子监控覆盖率95%以上。

1.40

0.70

1、按建筑面积计价;

2、实际执行价格可向下浮动;

3、总建筑面积低于1万平方米的单栋住宅,执行四级收费标准。

4、未达四级服务标准及相关条件的,按低于四级服务收费标准10%或10%以上执行。

二级

物业服务小区容积率不高于3.5;绿化率35%以上;电子监控覆盖率90%以上。

1.30

0.65

三级

物业服务小区容积率不高于4;绿化率30%以上;电子监控覆盖率85%以上。

1.20

0.60

四级

物业服务小区容积率高于4;绿化率20%以上;电子监控覆盖率70%以上。

1.00

0.50

附件2

鄂州市普通住宅前期物业服务等级标准

级别

服务

项目

服务的内容与标准

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理公约(业主临时管理公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施,公共部位和各门栋单元监控覆盖率达95%以上,实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施。

保洁

服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物,预防病虫害。

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理公约(业主临时管理公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次;配有安全监控设施,公共部位和各门栋单元监控覆盖率达90%以上,实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施。

保洁

服务

1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物,预防病虫害。

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率70%以上。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理公约(业主临时管理公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。

6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

协助

维护

公共

秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次;配有安全监控设施,公共部位和各门栋单元监控覆盖率达85%以上,实施24小时监控。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施。

保洁

服务

1、小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。

绿化

养护

管理

(六)绿化养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率65%以上。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理公约(业主临时管理公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。

6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,按照规定程序报告并获批准后组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于75%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各处突发设备故障有应急方案。

协助

维护

公共

秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。配有安全监控设施,公共部位和各门栋单元监控覆盖率达70%以上,实施24小时监控。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施。

1、小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿发杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

鄂州市普通住宅前期物业服务等级和收费标准报备表

物业服务企业名称:               (盖章) 填报时间: 年 月 日

物业服务企业概况

办公地址

 

法定代表人

 

联系电话

 

注册资金

 

 

 

住宅小区概况

名    称

 

详细地址

 

商品房交付时间

 

总建筑面积

合计:            平方米

其中:1、普通住宅        平方米(电梯住宅      平方米,楼栋号:               ;

非电梯住宅       平方米,楼栋号:                  );

2、其它商品房           平方米

容积率

 

绿化率

 

车位数

 

电子监控

覆盖率

 

取得小区物业服务的方式

  1. 邀约( );2、招标( );3、其它( )     

(在相应序号打√)

对照服务等级

标准(附件2)及相关条件(附件1)报备的

服务等级

          

 

(注:不具备四级可报为“级外”)

对应报备的

收费标准

(元/平方米.月)

电梯住宅:

非电梯住宅:

 

      说明:1、提供与商品房开发企业签订的前期物业服务合同、物业服务企业资质证书、工商营业执照、小区物业服务范围平面图、企业法人代表身份证、与业主签订的前期物业服务合同样本等资料(原件供审核、复印件报备案);2、填报的情况必须客观、真实,否则,将负法律责任;3、本表一式二份,分别报当地房产和物价主管部门备案。

 


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