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关于征求对规范物业服务收费管理的意见建议
发布人员:cjs  点击次数:5027  发布日期:2015-7-23

为规范住宅物业服务和小区停车服务价格行为,充分发挥市场配置资源的决定性作用,更好发挥政府作用,促进全省物业服务行业持续健康发展,保障业主和物业服务主体合法权益,根据《价格法》、国务院《物业管理条例》、《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)精神,结合我省实际,省物价局在深入调研、广泛听取意见的基础上,拟定了《省物价局省住建厅关于规范住宅物业服务收费管理的通知》(征求意见稿),现面向社会公开征求意见建议。请通过电子邮件、省物价局门户网站信箱等形式提出意见建议。

  征求意见时间:2015年7月22日至7月27日

  联系地址:省物价局工业品与服务价格处

  联系人:范谋勇

电子信箱:342871641@qq.com

  联系电话:027—87238773 87238782(传真)

   

  

  省物价局、省住建厅关于规范住宅物业服务收费管理的通知

  (征求意见稿)

  

各市、州、直管市、神农架林区物价局,建委(房管局):

  为规范住宅物业服务和小区停车服务价格行为,充分发挥市场配置资源的决定性作用,更好发挥政府作用,促进全省物业服务行业持续健康发展,保障业主和物业服务主体合法权益,根据《价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展改革委《物业服务收费管理办法》、《关于放开部分服务价格意见的通知》精神,结合我省实际,现就规范住宅物业服务和小区停车服务收费管理有关事项通知如下:

  一、总的原则

  住宅物业和小区停车服务价格事关公众切身利益和社会和谐稳定。各级价格主管部门要在坚持市场化改革方向,加快完善市场价格形成机制的前提下,区别不同物业性质特点、市场竞争状况、协商议价条件和业主承受能力等,实行政府定价或市场调节价管理。

  二、规范住宅物业服务收费管理

  (一)住宅前期物业收费实行政府定价管理。由于前期物业收费缺乏协商定价机制,各地价格主管部门应会同同级物业主管部门制定并公布物业服务等级标准,并按照物业服务等级、服务项目、服务内容、服务质量和服务成本等因素,制定相应物业收费标准及浮动幅度。

  住宅前期物业收费标准依据服务成本变化和经济社会发展要求,实行动态调整。市州价格主管部门根据当地实际确定调整周期并向社会公布。

  住宅建设单位应通过招投标方式择优选聘具有相应资质的物业服务主体,并签订前期物业服务合同,在政府制定的相应物业服务收费标准和浮动幅度内,约定具体物业服务收费标准。

  住宅建设单位出售房屋时,应向房屋买受人公示住宅小区车位规划数量、租赁价格和出售价格,保障房屋买受人的知情权和选择权。

  (二)放开具备竞争和协商定价条件的住宅物业服务收费。已成立业主委员会的住宅小区,由业主委员会代表业主与物业服务主体协商确定物业服务收费。制定和调整物业服务收费标准,应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,并通过合同约定,按约定收费标准执行。按照上述原则,双方不能协商一致的业主可另行选聘物业服务主体,或由双方协商,共同向当地价格主管部门提出申请,价格主管部门依据分等定级标准进行调解。

  物业服务主体不得单方面制定和调整物业服务收费标准。

  (三)老旧住宅区、房改房等物业服务,由业主自主决定物业管理方式,自主选择物业服务主体,自主协商确定物业服务收费标准。制定和调整物业服务收费标准,应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,并通过书面形式约定。未获得过半数业主书面同意,任何单位和个人不得收取物业服务和停车服务费用。

  (四)经济适用房、公共租赁房、廉租房等保障性住房物业服务收费实行政府定价管理,由价格主管部门会同物业主管部门,按照保基本服务的原则,制定本地区保障性住房物业服务收费标准。

  在住宅区内配套建设的保障性住房,执行该住宅区的物业服务收费标准。当地人民政府应按国家和省有关规定,建立补偿机制,制定并落实补贴政策。

  (五)业主对房屋进行维修的,物业服务主体可按照当地价格主管部门的规定,与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运,装修工人出入证押金(工本费)等费用的具体收费标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

  三、加强住宅区停车服务收费管理

  (一)住宅小区停车服务是物业服务的重要组成部分,也是民生问题。在前期物业服务期内,住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位和占用业主公用道路或者其他场地停放汽车的停车服务费,实行政府定价管理,由市、县价格主管部门制定具体收费标准。

  成立业主委员会后,由业主委员会代表业主与物业服务主体协商确定停车服务收费标准,停车服务费的制定和调整应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意。

  (二)停车服务费包括车库、场地的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

  (三)住宅区外来车辆临时停放,可收取临时停车费用。收费标准由市、县价格主管部门实行政府定价管理。停车时间在30分钟内的,免收停车费用。

  对进入物业服务区域内为业主或物业使用人配送货物、提供维修安装服务的车辆及执行公务车辆,不得收取停车费用。

  四、强化事中事后监管,保持物业服务价格水平的基本稳定

  (一)严格行业标准,规范定价行为。各地物业主管部门应进一步建立和完善物业服务等级标准和行业规范,细化量化服务内容、服务标准,指导物业服务主体根据不同业主的消费需求和经济承受能力,合理确定服务项目,提供质价相符的物业服务。要进一步规范前期物业服务招投标行为,切实按照公开公平原则,择优选聘物业服务主体。各地价格主管部门要规范物业服务主体定价行为,指导物业服务主体与业主(业主委员会)建立物业服务、住宅小区停车服务定价协商机制,依法履行协商定价相关规定与程序,规范定价流程。

  (二)建立质量信用考评和价格诚信制度。各地物业主管部门应建立物业服务行业质量、信用考评与监督检查制度,采取业主评价、委托社会专业机构调查测评等方式,定期对物业服务主体进行满意度测评,并公布测评结果。各地价格主管部门要加强价格诚信建设,建立物业服务主体价格诚信档案,完善对物业服务企业的信用采集、查询、公布、使用和奖惩制度。

  (三)强化成本监管。各地价格主管部门要通过对不同物业服务价格成本的调查测算,掌握物业服务价格成本构成。对业主反应强烈、举报投诉集中的物业服务收费,要及时开展成本调查,公开调查结果,强化社会监督。也可采取约谈、提醒、告诫等方式责令其改正。

  (四)物业服务主体应按照《价格法》、《物业管理条例》等法律法规要求,合法经营,公平竞争,诚实守信,为业主提供价格合理、优质高效的服务。应严格执行明码标价规定,在经营场所的醒目位置公示收费项目、收费内容、收费标准等,不得收取任何未标明的费用。

  (五)严格执法,维护物业服务市场秩序。各地物业行政主管部门对不按合同约定提供相应服务、降低服务质量和强制服务、强制收费,激化矛盾的物业服务主体,实行“黑名单”制度,建立“优胜劣汰”机制。各地价格主管部门要加大价格监督检查力度,及时受理群众对住宅物业和小区停车收费的投诉、举报。对不执行政府定价、不按定价规则和程序制定价格、不按规定明码标价、巧立名目乱收费和价格欺诈、串通涨价、利用价格恶性竞争、利用市场支配地位限制服务等价格违法行为,依法及时查处,维护统一开放、竞争有序的物业服务市场环境。

  本通知规定实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本通知规定执行。

  本通知规定中,法律法规另有规定的,从其规定。

  本通知自2015年 月 日执行。

  

                                                                                                                                                                             湖北省物价局 湖北省住建厅

2015/ /


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